Имеет ли право председатель квартирного товарищества только своим решением взять кредит на реновацию дома?

Добрый день! У меня будет к вам несколько вопросов по Закону о квартирных товариществах. Очень надеюсь, что вы мне помочь и найдёте время, чтобы ответить на мои вопросы. Я живу в 16-этажном доме в Ласнамяэ, в котором 60 квартир. Председатель квартирного товарищества нашего дома решила взять в банке кредит на реновацию дома в сумме 640.000 евро, проигнорировав тем самым решение предпоследнего собрания, на котором члены квартирного товарищества решили, что брать кредит не будут. Итог собрания получился такой: 25 квартир проголосовали против кредита, 24 квартиры – за кредит и ещё 5 квартир воздержались.

Но председателя решение того (предпоследнего) собрания не остановило и к новому общему собранию она подготовила несколько вариантов решения общего собрания квартирного товарищества по кредиту.

Вопрос. Имеет ли право председатель проигнорировать решение общего собрания и взять кредит на реновацию дома, если мы на предпоследнем собрании, как я уже писала, решили, что кредит брать не будем и это решение было внесено в протокол?

Я живу в этом доме 6 лет, но за все эти годы я не разу не видела годового отчёта квартирного товарищества. Председатель сказала, что нам это не должно быть интересно. Возможно ли такое?

Ещё я хочу задать пару вопросов по поводу отопления в доме. Если все жильцы дома просят председателя не топить в мае, то имеет ли право председатель все равно продолжать топить? И как сделать так, чтобы отопление в доме все-таки отключалось, когда на улице тепло?

И, наконец, последний вопрос. Я живу на последнем этаже дома. На уровне 16-ого этажа штукатурка, которая была нанесена семь лет назад с нарушением технологии, осыпалась. К слову, я убеждена в том, что штукатурка осыпается из-за того, что председатель решила в своё время на этой работе сэкономить.

Это нарушение технологии при производстве штукатурных работ привело сейчас к тому, что в настоящее время штукатурка с наружных стен дома просто осыпается, а ведь внизу постоянно ходят люди – жильцы дома и просто прохожие.

Жильцы дома предупреждали председателя два года назад, что штукатурка начнёт сыпаться, но председатель им тогда ответила, что у нее нет на это денег, а вот теперь она хочет взять кредит, чтобы переделать весь дом.

Учитывая то, что штукатурка с наружных стен дома постоянно осыпается, в стенах образовались дыры, в которые постоянно попадает влага, что привело в свою очередь к тому, что в нашей квартире на стенах появилась плесень.

Могу ли я требовать от квартирного товарищества выплатить мне компенсацию за произведённый мной за свой счет ремонт комнаты? Одну комнату в квартире мы уже отремонтировали зимой за свой счет, а теперь плесень уже появилась на стенах другой комнаты нашей квартиры.

Я прикладываю к мэйлу несколько фотографий, на которых отчётливо видны дыры, образовавшиеся на наружных стенах дома, и хорошо видно, что у нас происходит со внутренними стенами непосредственно в квартире.

Л.

 

—————————————————-

Ответ: Здравствуйте! Я внимательно прочитал ваше письмо и не менее внимательно просмотрел присланные вами фотографии. И у меня сложилось своё мнение, как у инженера-строителя, имеющего тридцатилетний опыт работы по специальности, по поводу ремонта в вашем доме. И хотя мне кажется, что оно может вам не понравиться, я все же его выскажу.

Я убежден в том, что ваш дом нуждается в срочном и основательном ремонте, по крайней мере, нуждается в срочном приведении в порядок наружных стен. По хорошему этот ремонт стен надо было сделать уже давно, не доводя дом до его нынешнего довольно-таки плачевного состояния.

Я убежден в том, что, если ваше квартирное товарищество срочно не приведет стены своего дома в порядок, то с большой долей вероятностью стены начнут не только покрываться плесенью, как это происходит сейчас, но и будут просто разрушаться.

Странно, что этого не понимает большая половина членов вашего квартирного товарищества, голосуя против ремонта в доме, или вернее, голосуя против взятия кредита на этот самый ремонт, что, впрочем, для меня лично одно и то же, ибо организовать и провести такой глобальный ремонт в доме, не имея денег, не сможет ни один председатель квартирного товарищества.

Напомню о том, что стабильность строений обеспечивается только в условиях постоянного профессионального обслуживания. И именно владелец здания должен регулярно следить за состоянием строения и при необходимости организовывать обслуживание и ремонт. Обязательно следует обращать больше внимания на расхождение швов, подозрительные крены и проседания, и вызывать специалистов для фиксирования проблем.

А плохое техническое состояние кирпичных зданий в Ласнамяэ отмечают даже строительные специалисты ТТУ. Например, профессор кафедры строительства ТТУ Карл Ыйгер считает, что “кирпичные дома в гораздо худшем состоянии, чем панельные здания. Может быть, вы заметили, что в Ласнамяэ кирпичная облицовка верхних этажей сильно пострадала от мороза и осыпается. В некоторых домах вся внешняя облицовка обрушилась».

При этом подчеркну, что я не вправе, например, обсуждать какой-либо перечень ремонтных работ, которые надлежит в срочном порядке выполнить в вашем доме, ибо я не видел ваш дом и не имею полного представления о его техническом состоянии. Ибо это можете решить только вы сами, т.е. те, кто в этом доме живет.

Соответственно я не вправе обсуждать стоимость работ, которые вам надо будет выполнить, а это значит, что я не могу вам дать никаких рекомендаций по поводу того, где и в каком объеме вам надо брать кредит на ремонт и надо ли вам вообще брать кредит. Единственное, что я знаю точно, исходя из ваших же слов и фотографий, так это то, что ремонт в вашем доме надо делать и делать его надо срочно! Какие ремонтные работы вам надо делать в первую очередь — это, я думаю, лучше всего вам скажут независимые специалисты по строительству, к которым вашему квартирному товариществу стоит обратиться.

Но, как председатель и строитель с опытом, подчеркну, что выполнить подобный объем ремонтных работ только за счет имеющегося в вашем доме ремонтного фонда у вас не получится, так как денег, собираемых в наших «панельках», как правило, хватает только на аварийные работы в доме, а также на мелкие отделочные работы косметического характера.

Соответственно для того, чтобы сделать хотя бы только нормальный ремонт наружных стен, вам потребуется — или взять кредит в банке, или собрать какие-то дополнительные деньги на реновацию дома с членов вашего квартирного товарищества.

Например, в некоторых ласнамяэских домах жильцы в летние месяцы, когда счета коммунальных фирм становятся чуть меньше, собирают каждый месяц на реновацию дома дополнительно по 25-30 евро с квартиры и за счет этих денег делают в доме какую-то часть ремонтных работ, обходясь без кредита …

Теперь по поводу других вопросов, озвученных в вашем письме.

Вопрос: Имеет ли право председатель проигнорировать решение общего собрания и взять кредит на реновацию дома, если мы на предпоследнем собрании, как я уже писала, решили, что кредит брать не будем и это решение было внесено в протокол?

Ответ: Председатель квартирного товарищества не имеет право игнорировать решение общего собрания членов квартирного товарищества. Решение о взятии кредита квартирным товариществом должно быть одобрено на общем собрании товарищества простым большинством голосов. Напомню, что это следует из статьи 22 «Закона о некоммерческих объединениях».

Статья 22. Решение общего собрания

(1) Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины участвовавших в собрании членов некоммерческого объединения или их представителей и если уставом не предусмотрено требование большего перевеса голосов.

Вопрос: Я живу в этом доме 6 лет, но за все эти годы я не разу не видела годового отчета квартирного товарищества. Председатель сказала, что нам это не должно быть интересно. Возможно ли такое?

Ответ: Отчасти, я, пожалуй, соглашусь с вашим. К сожалению, я должен признать, что с одной стороны многим членам квартирного товарищества действительно не интересно получать и знакомиться с годовыми отчетами своего квартирного товарищества, а с другой стороны, многие из членов квартирного товарищества просто не в состоянии понять, что в этих отчетах написано (даже при условии того, что весь отчет и составлен на родном для читающего языке).

Но тем не менее в соответствии со статьей 15 «Закона о квартирных товариществах» правление каждого квартирного товарищества, работающего в Эстонии, обязано ежегодно составлять и предоставлять общему собранию своего товарищества годовой план хозяйственной деятельности. А это значит, что ваш председатель по закону не имеет права отказывать членам квартирного товарищества в предоставлении отчета.

Статья 15. Годовой план хозяйственной деятельности и отчет за хозяйственный год

(1) Правление квартирного товарищества составляет ежегодно и представляет общему собранию членов квартирного товарищества на утверждение годовой план хозяйственной деятельности квартирного товарищества, в котором указываются:

1) предполагаемые доходы и расходы, связанные с управлением идеальными долями в предмете квартирных собственностей;

2) обязанности членов квартирного товарищества по целевым затратам и повинностям.

3) количество и стоимость потребленного квартирным товариществом топлива, тепла, воды и электроэнергии.

(2) Правление квартирного товарищества как минимум за две недели до обсуждения годового плана хозяйственной деятельности предъявляет для ознакомления каждому члену квартирного товарищества проект плана вместе с отчетом за предшествующий год и балансом.

(3) Уставом квартирного товарищества может предусматриваться, что к отчету за хозяйственный год прилагается заключение аудитора.

(4) Квартирное товарищество, согласно части 5 статьи 36 и части 3 статьи 78 Закона о некоммерческих объединениях, представляет отчет за хозяйственный год без данных об основной деятельности.

Вопрос: Если все жильцы дома просят председателя не топить в мае, то имеет ли право председатель все равно продолжать топить? И как сделать так, чтобы отопление в доме все-таки отключалось, когда на улице тепло?

Ответ: В Эстонии начало и окончание отопительного сезона в своем доме определяет не фирма, которая подает тепло в дом, а решает собственник дома, т.е. в вашем случае, это должно решать ваше квартирное товарищество.

Я считаю, что в квартирном товариществе было бы неправильно возлагать всё бремя решения по части того, когда начинать топить в доме, а когда заканчивать, только на председателя квартирного товарищества.

По своему опыту я уже знаю, что звонки от членов квартирного товарищества по поводу отопления, как правило, противоречивы – если, например, одни жильцы мерзнут и требуют от председателя включить отопление в доме, то другие жильцы в это же самое время не менее яростно требуют от председателя это самое отопление выключить, так как они, по их же словам, просто задыхаются от жары. Кого в таких случаях должен слушать председатель? Чаще всего председателю приходится принимать решение самому.

Хотя в этой ситуации правильным было бы принять на очередном общем собрании членов квартирного товарищества решение о том, когда и при каких условиях следует включать или выключать отопление в доме.
Обычно рекомендуется включать отопление тогда, когда средняя суточная температура окружающего воздуха в течение пяти дней опускается ниже + 8 градусов. Если подобное решение об условиях начала и окончания отопительного сезона будет принято общим собранием, тогда для председателя квартирного товарищества это решение становится обязательным к исполнению. В этом случае председатель сможет самостоятельно открывать и закрывать входные клапаны теплоузла, ориентируясь исключительно на температуру наружного воздуха, а не на противоречивые звонки, поступающие от жильцов дома.

Вопрос: Могу ли я требовать от квартирного товарищества выплатить мне компенсацию за произведенный мной за свой счет ремонт комнаты? Одну комнату в квартире мы уже отремонтировали зимой за свой счет, а теперь плесень уже появилась на стенах другой комнаты нашей квартиры.

Ответ: Наружные стены многоквартирного дома являются совместной собственностью всех членов квартирного товарищества и за них соответственно отвечает квартирное товарищество.

Если квартирное товарищество не в силах было устранить аварийную ситуацию с дырами, имеющимися в наружных стенах, то владелец квартиры, на мой взгляд, имеет полное право самостоятельно решить проблему, а потом по закону имеет право востребовать возмещение этих расходов с квартирного товарищества.

Но это касается, на мой взгляд, только работ, выполненных по наружным стенам, ибо все работы, которые выполняются по внутренним стенам квартиры, обычно производятся самим владельцем квартиры и за его счет.

В целом решение вопросов о выплате подобных компенсаций всегда можно вынести для обсуждения на общем собрании квартирного товарищества и утвердить список тех работ, которые могут быть компенсированы квартирным товариществом собственнику квартиры.

Однако, на мой взгляд, все же не логично требовать от председателя квартирного товарищества производства ремонтных работ в доме и в это же самое время отказывать ему в кредите, на который он может этот ремонт выполнить.

Виталий Фактулин, блог “Квартирные Товарищества в Эстонии”