Кто отвечает за техническое состояние радиаторов отопления и должен нести расходы по их замене в отдельно взятой квартире дома с квартирным товариществом?

Рисунок с сайта http://icon-icons.comЗдравствуйте, дорогие читатели моего блога! Сегодня я предлагаю поговорить о радиаторах (батареях) отопления, находящихся в наших с вами квартирах, а также поговорить о проблемах, связанных с их ремонтом.

Вопросы, которые мы сегодня обсудим, на мой взгляд, являются сложными в первую очередь с точки зрения определения границ ответственности. Достаточно перечислить только часть из возникающих обычно вопросов. Относятся ли радиаторы отопления к реальной части квартирной собственности? Или радиаторы отопления относятся к идеальной части строения? Кто должен нести расходы по замене радиаторов отопления в отдельно взятой квартире дома, если в доме создано и работает квартирное товарищество? Что делать собственнику квартиры, если в его квартире потек радиатор?

Информационным поводом для сегодняшнего разговора для меня послужил мэйл, присланный одним из читателей моего блога:

Здравствуйте, Виталий!

У меня потекла батарея от старости. Я обратился в товарищество. Они прислали мастера, который обслуживал наш дом. Он провел экспертизу батареи и признал ее аварийной.

Я обратился к товариществу о замене батареи. Правление выставило мой вопрос на общее собрание дома. Собрание проголосовало против замены батареи. Я объяснял на собрании, что батарея является не моей собственностью, а является частью отопительной системы дома и обслуживается товариществом. На что мне ответили, все, что находится за моими дверями – это мои проблемы. И решать я их должен за свой счет.

Батарея в моей квартире находится со времен постройки дома. Разбирательство длится уже 2 года. Недавно у нас сменился состав правления и председатель. И я опять обратился к членам правления с просьбой о замене батареи, так как она течет и приносит мне ущерб. На что мне опять было отказано, ссылаясь на решение предыдущего собрания.

Что мне делать в этой ситуации?

Заранее благодарю,
Сергей

Учитывая, что большинство читателей, как правило, заходит в мой блог для прочтения только одной из его записей, я вынужден, отвечая на очередной вопрос, присланный читателями, в некоторой степени постоянно повторяться, напоминая те базовые положения закона без которых обычно ответить на вопрос просто не получится, да и наш дальнейший разговор просто не будет иметь смысла. Так, то есть с базовых основ, поступить я вынужден начать наш с вами разговор и сейчас.

Для начала напомню положения статей 1 и 2 “Закона о квартирной собственности” :

Статья 1. Понятие квартирной собственности

(1) Квартирная собственность — это право собственности на реальную часть жилого дома, соединенную с идеальной долей в долевой собственности, к которой относится реальная часть.
В части неурегулированных вопросов в отношении квартирной собственности применяются положения Закона о вещном праве, касающиеся недвижимой собственности.
(2) Предметом долевой собственности в значении настоящего Закона являются земельный участок, а также части и оборудование строения, которые в соответствии с частью 2 статьи 2 настоящего Закона не относятся к реальной части ни одной из квартирных собственностей и не
находятся в собственности третьих лиц.
(3) Реальные части строения и идеальные доли в долевой собственности, являющиеся предметом квартирной собственности, не могут быть отчуждены, обременены и завещаны отдельно друг от друга.
(4) Квартирные собственности должны быть в границах одной недвижимой вещи.

Статья 2. Реальная часть предмета квартирной собственности

(1) Реальной частью предмета квартирной собственности являются разграниченные жилые или нежилые помещения и относящиеся к ним части строения, которые могут использоваться в отдельности и быть изменены, удалены или добавлены без причинения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника квартиры либо без изменения внешнего вида здания. К реальной части предмета квартирной собственности может относиться также часть гаража, обозначенная устойчивой маркировкой.
(2) Реальной частью предмета квартирной собственности не являются строение и его части, а также оборудование, необходимое для существования или обеспечения безопасности строения либо предназначенное для совместного использования собственниками квартир, также в случае, если они находятся в границах реальной части предмета квартирной собственности.

Таким образом, часть 1 статьи 1 действующего “Закона о квартирной собственности” устанавливает, что квартирная собственность – это право собственности на реальную часть жилого дома, соединенную с идеальной долей в долевой собственности. Получается, что квартирная собственность состоит из двух частей: реальной и идеальной. К идеальным долям квартирных собственностей дома относятся земельный участок, а также части и оборудование строения, которые, как уточняет часть 2 статьи 1 “Закона о квартирной собственности”, не относятся к реальной части ни одной из квартирных собственностей.

Реальной же частью предмета квартирной собственности являются разграниченные жилые или нежилые помещения и относящиеся к ним части строения, которые могут использоваться в отдельности и быть изменены, удалены или добавлены без причинения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника квартиры либо без изменения внешнего вида здания (часть 1 статьи 2 “Закона о квартирной собственности”). Но при этом надо учитывать, что реальной частью квартирной собственности не являются строение и его части, а также оборудование, необходимое для существования или обеспечения безопасности строения либо предназначенное для совместного использования собственниками квартир, даже в случае, если они находятся в границах реальной части предмета квартирной собственности (часть 2 статьи 2 “Закона о квартирной собственности”).

В общем, надеюсь, что с понятиями “квартирной собственности” и “реальной собственности” мы с вами сейчас разобрались. Теперь напомню о том, что такое квартирное товарищество и с какими целями оно обычно создается.

Статья 2 “Закона о квартирных товариществах” на вопрос, что такое – квартирное товарищество, отвечает так:

Статья 2. Понятие квартирного товарищества

(1) Квартирное товарищество – это установленное Законом о квартирной собственности и созданное собственниками квартир некоммерческое товарищество, целью которого является совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строениях и земельном участке, являющихся частью объекта квартирной собственности, и представление общих интересов членов квартирного товарищества.
(2) Квартирным товариществом в значении настоящего Закона является также некоммерческое товарищество, созданное собственниками права квартирной застройки в целях совместного хозяйственного обслуживания идеальных долей в праве квартирной застройки, являющимися частью объекта прав квартирной застройки.

Квартирное товарищество – это установленное “Законом о квартирной собственности” и созданное собственниками квартир некоммерческое товарищество, целью которого является совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строениях и земельном участке, являющихся частью объекта квартирной собственности, и представление общих интересов членов квартирного товарищества.

Таким образом, квартирное товарищество создается исключительно для управления идеальными долями квартирной собственности, которые не являются реальными. Соответственно из этого следует, что управление реальной частью квартиры – это обязанность исключительно ее собственника. Исходя из этого, расходы по замене радиаторов отопления несет либо собственник квартиры, если предположить, что радиаторы отопления относятся к реальной части квартирной собственности, либо квартирное товарищество, если радиаторы отопления все же относятся к идеальной части строения.

Понятно, что в подобной ситуации все решает ответ на вопрос: к какой части квартирной собственности мы можем отнести радиаторы отопления? А вот, однозначного ответа на этот вопрос, к сожалению, в Эстонии нет. Часть юристов-теоретиков, например, утверждает, что если радиаторы отопления могут быть удалены или добавлены без причинения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника квартиры, тогда они относятся к реальной части квартирной собственности и являются головной болью жильцов квартиры. Если же сделать это технически не возможно, тогда радиаторы отопления находятся, по мнению юристов-теоретиков, исключительно в ведении квартирного товарищества.

В общем, надо признать, какой вариант ответа из двух предложенных выбрать и считать правильным в конкретной ситуации – это, к сожалению, зависит больше от фантазии юриста или судьи, рассматривающих этот вопрос. Понятно, что отсюда, как следствие, в Эстонии и возникает множество самых разнообразных мнений по поводу того, кто, когда и за чей счет должен менять радиаторы отопления в квартирах дома с квартирным товариществом. Лично я, будучи инженером-строителем с достаточно большим опытом работы и председателем квартирного товарищества с четырехлетним опытом, склоняюсь к тому, что правильней все же было бы считать радиаторы отопления, находящиеся в квартире, находящимися исключительно в ведении квартирного товарищества, ибо, как показывает мой личный опыт, когда хозяева отдельных квартир начинают экспериментировать с радиаторами, находящимися в их квартирах, то буквально через несколько дней от результатов их “экспериментов” “плакать и страдать” начинает весь дом, ибо одни квартиры, по словам владельцев этих квартир, мерзнут, а другие квартиры в это же самое время просто задыхаются от жары.

Что же касается мнения части юристов-теоретиков, что общая труба отопления, проходящая между квартирами по стояку, относится к идеальной части квартирных собственностей, так как удаление ее приводит к прекращению подачи тепла, а радиатор – это только отвод от общей трубы и его замена собственником квартиры к катастрофе не приведет, а следовательно, все расходы по замене радиаторов в квартире должен нести собственник квартиры, то я лично этого мнения юристов-теоретиков НЕ разделяю. И у меня на это есть весьма веские причины – в свое время я достаточно набегался с сантехниками по этажам дома, пытаясь восстановить балансировку отопительной системы, которая время от времени летела ко всем чертям из-за желания отдельных “самоделкиных”, проживающих в доме, самовольно установить в своей квартире радиаторы отопления, более подходящие по дизайну к их новой мебели или обоям.

В общем, мое личное мнение по поводу замены радиаторов в квартирах дома, где создано и хозяйствует квартирное товарищество, следующее – за всю отопительную систему в доме, включая радиаторы и разводку труб отопления в квартирах, должно отвечать квартирное товарищество. Все работы, связанные с ремонтом отопления в многоквартирном доме, включая замену радиаторов в квартирах, должны производиться только с участием квартирного товарищества и/или под его контролем и надзором. Никакой самодеятельности со стороны отдельных собственников квартир в этом плане быть не должно. Только так квартирное товарищество сможет обеспечить тепло во всем доме, а не только в одной из квартир. Это, что касается того, кто отвечает за замену радиаторов в квартирах домов с квартирными товариществами.

Что же касается того, за чей счет должны меняться радиаторы в квартирах домов с квартирными товариществами. Идеально, конечно, если квартирное товарищество не только меняет радиаторы в квартире, но и само оплачивает эти работы за счет ремонтного фонда. Но, к сожалению, надо признать тот факт, что часть наших квартирных товариществ бедна, как церковные мыши, и часто эти квартирные товарищества просто могут не потянуть финансовую нагрузку, связанную с оплатой работ по замене радиаторов в квартирах, поэтому лично я не вижу ничего плохого в том, что работы по замене радиаторов в квартирах, производимые квартирным товариществом, в каких-то квартирных товариществах будут оплачиваться собственниками тех квартир, где данные работы производились, если решение об этом будет принято.

Добавлю также, что мнение об ответственности квартирного товарищества за техническое состояние радиаторов, находящихся в квартирах, разделяют и члены многих квартирных товариществ в Эстонии, которые не только своими силами производят замену радиаторов отопления в квартирах, но и выполняют эти работы за счет ремонтного фонда квартирного товарищества, то есть не взимая за эти работы отдельно плату с собственников квартир, где эти работы производились. Почему они это делают? Они делают это потому, что деятельность квартирных товариществ обычно все же не ограничивается только лишь управлением идеальными долями. И, следуя закону, квартирное товарищество также представляет ещё и общие интересы членов квартирного товарищества, а эти общие интересы не регулируются государством, а определяются самим же товариществом на общем собрании.

Поэтому на практике получается так, если общее собрание квартирного товарищества решило заменить радиаторы во всем доме за счет средств квартирного товарищества, то значит, так тому и быть. Если же кому-то из членов товарищества эта идея вдруг не понравится, то он имеет полное право по закону в течение трех месяцев подать соответствующий иск в суд. Ну, а перспектива, то есть успех, этого иска будет в первую очередь зависеть от способностей собственника квартиры (или его юриста) доказать в суде, что это решение общего собрания нарушает его права. Кстати, точно такое же право на иск в суд есть и у собственника квартиры, которому квартирное товарищество отказало в замене радиаторов в его квартире за счет квартирного товарищества

В общем, в вашей ситуации, Сергей, я рекомендую вам поступить так. Учитывая то, что вы в свое квартирное товарищество с заявлением о замене радиатора уже обращались и квартирное товарищество и оно вам отказало в замене радиатора силами квартирного товарищества и за его счет, то вам было бы правильней вызвать сейчас специалистов из нормальной сантехнической фирмы и за свой счет произвести замену старого радиатора в своей квартире. Вы, конечно, можете повторно обратиться в квартирное товарищество с заявлением о замене радиатора силами квартирного товарищества и его счет, а потом, получив новый отказ квартирного товарищества, попробовать обжаловать этот отказ в суде. Но напомню вам о том, что суды в Эстонии даже по более серьезному поводу длятся иногда годами, а с учетом того, что успех вашего иска будет в первую очередь зависеть от ваших способностей доказать в суде, что данное решение общего собрания нарушает ваши права, то перспективы вашего иска в суд кажутся лично мне довольно туманными – вас могут признать правым, а могут и не признать. Надо ли тратить на подобные суды свои время, нервы и деньги? Лично я в этом не уверен.

Оставьте комментарий