Имеет ли право председатель правления квартирного товарищества единолично распоряжаться подвальными помещениями жилого дома?

Рисунок с сайта http://icon-icons.comЗдравствуйте! Сегодня мы с вами поговорим о подвалах в многоквартирных домах и о том, кто имеет право ими распоряжаться. Давно уже не секрет, что подвал многоквартирного дома, находящегося в проходном месте, способен стать настоящим Клондайком и превратить того, кто им распоряжается, пусть и не в миллионера, но во вполне состоятельного, по эстонским меркам, человека. Именно, наверное, поэтому «подвальные страсти» в эстонских квартирных товариществах никак не хотят утихать и не проходит месяца, чтобы в моей почте не оказалось бы очередного письма на «подвальную тему».

Читательница Елена прислала мэйл, в котором спрашивает:

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, имеет ли право председатель правления квартирного товарищества передавать подвал, находящийся в моем пользовании, в пользование другим жильцам без моего согласия и без проведения собрания, а также без решения остальных жильцов, при этом сносить перегородки между подвальными боксами? Существуют ли какие правовые акты, регулирующие в Эстонии данный вопрос? Спасибо!

Нет, председатель правления квартирного товарищества не имеет право передавать подвал, находящийся в вашем пользовании, в пользование другим членам квартирного товарищества без вашего согласия и без решения общего собрания, то есть без решения остальных членов квартирного товарищества. Понятно, что не имеет председатель правления право без всего вышеперечисленного и сносить перегородки между подвальными боксами.

Регулируют в Эстонии этот вопрос «Закон о квартирной собственности» и «Закон о вещном праве». Напомню содержание тех статей этих законов, которые, по моему мнению, имеют отношение к рассматриваемому нами сегодня вопросу.

Статья 1 «Закона о квартирной собственности» устанавливает понятие квартирной собственности:

Статья 1. Понятие квартирной собственности

(1) Квартирная собственность — это право собственности на реальную часть жилого дома, соединенную с идеальной долей в долевой собственности, к которой относится реальная часть.

В части неурегулированных вопросов в отношении квартирной собственности применяются положения Закона о вещном праве, касающиеся недвижимой собственности.

(2) Предметом долевой собственности в значении настоящего Закона являются земельный участок, а также части и оборудование строения, которые в соответствии с частью 2 статьи 2 настоящего Закона не относятся к реальной части ни одной из квартирных собственностей и не находятся в собственности третьих лиц.

(3) Реальные части строения и идеальные доли в долевой собственности, являющиеся предметом квартирной собственности, не могут быть отчуждены, обременены и завещаны отдельно друг от друга.

(4) Квартирные собственности должны быть в границах одной недвижимой вещи.

Статья 2 «Закона о квартирной собственности» устанавливает понятие реальной части предмета квартирной собственности:

Статья 2. Реальная часть предмета квартирной собственности

(1) Реальной частью предмета квартирной собственности являются разграниченные жилые или нежилые помещения и относящиеся к ним части строения, которые могут использоваться в отдельности и быть изменены, удалены или добавлены без причинения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника квартиры либо без изменения внешнего вида здания. К реальной части предмета квартирной собственности может относиться также часть гаража, обозначенная устойчивой маркировкой.

(2) Реальной частью предмета квартирной собственности не являются строение и его части, а также оборудование, необходимое для существования или обеспечения безопасности строения либо предназначенное для совместного использования собственниками квартир, также в случае, если они находятся в границах реальной части предмета квартирной собственности.

Статья 10 «Закона о квартирной собственности» устанавливает ограничения на пользование предметом квартирной собственности:

Статья 10. Ограничения на пользование предметом квартирной собственности

(1) Собственник квартиры может пользоваться реальной частью квартирной собственности по своему усмотрению, за исключением случая, когда пользование противоречит закону или оправданным интересам третьего лица.

(2) Собственник квартиры вправе пользоваться предметом долевой собственности по его целевому назначению.

Статья 68 «Закона о вещном праве» устанавливает понятие собственности :

Статья 68. Понятие собственности

(1) Собственность — это полная юридическая власть лица над вещью. Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью и требовать от всех других лиц воздержания от нарушения этих прав и устранения последствий нарушения.

(2) Права собственника могут быть ограничены только законом или правами других лиц.

(3) Собственность возникает только в случаях, предусмотренных законом.

Статья 70 «Закона о вещном праве» устанавливает понятие общей собственности :

Статья 70. Общая собственность

(1) Общая собственность — это собственность, которая принадлежит одновременно двум или большему числу лиц.

(2) Общая собственность может быть долевой или совместной собственностью.

(3) Долевая собственность — это собственность на общую вещь, которая принадлежит одновременно двум или большему числу лиц в идеальных долях.

(4) Совместная собственность — это собственность на общую вещь, которая принадлежит одновременно двум или большему числу лиц в неопределенных долях.

(5) Общая собственность является долевой, если законом не установлено иное.

(6) В отношении совместной собственности применяются положения, касающиеся долевой собственности, если иное не установлено законом, регулирующим совместную собственность.

(7) Если право принадлежит нескольким лицам совместно (общность права), к нему соответственно применяются положения, касающиеся общей собственности, если из закона не следует иное.

Статья 71 «Закона о вещном праве» устанавливает понятие долевой собственности :

Статья 71. Объем долевой собственности

(1) Доли участников долевой собственности на общую вещь считаются равными, если иное не установлено законом или сделкой.

(2) Участнику долевой собственности принадлежит соответствующая его доле часть пользы от использования общей вещи, если иное не установлено соглашением участников долевой собственности. [RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 23.03.2014]

(3) По отношению к другим участникам долевой собственности каждый участник долевой собственности обладает правами собственника на свою долю из общей вещи с учетом прав других участников.

(4) В отношении общей вещи участник долевой собственности обладает перед третьими лицами всеми правами собственника.

Статья 72 «Закона о вещном праве» устанавливает правила владения и пользования долевой собственностью :

Статья 72. Владение и пользование долевой собственностью

(1) Участники долевой собственности владеют и пользуются общей вещью по соглашению.

Решение, принимаемое большинством голосов участников долевой собственности, можно выносить в отношении вопросов в рамках обычного владения и пользования общей вещью.

Количество голосов при принятии решения зависит от величины доли собственности. [RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 23.03.2014]

(2) Размер выгоды, соответствующий доле участника долевой собственности, на получение которого он имеет право, не может быть уменьшен большинством, указанным в части 1 настоящей статьи, без согласия участника долевой собственности. [RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 23.03.2014]

(3) Участник долевой собственности имеет право использовать общую вещь в такой степени, в какой это не препятствует осуществлению данного права другими участниками долевой собственности.

(4) Участник долевой собственности имеет право производить необходимые действия в целях сохранения вещи без согласия других участников долевой собственности, однако в целях сохранения вещи он может потребовать от других участников долевой собственности возмещения необходимых затрат пропорционально их долям.

(5) Участник долевой собственности имеет право требовать от других участников долевой собственности, чтобы владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, осуществлялось в соответствии с интересами всех ее участников. Участники долевой собственности должны строить свои взаимоотношения по принципу добросовестности и, прежде всего, воздерживаться от ущемления прав других участников долевой собственности. [RT I 2003, 13, 64 — в силе с 01.07.2003]

Статья 73 «Закона о вещном праве» устанавливает правила распоряжения идеальной долей долевой собственности :

Статья 73. Распоряжение идеальной долей долевой собственности

(1) Участник долевой собственности может произвести отчуждение, завещать или передать в залог принадлежащую ему идеальную долю общей вещи либо распорядиться ею иным образом.

(2) При продаже идеальной доли недвижимой вещи лицу, которое не является участником долевой собственности и не обладает законным преимущественным правом, другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой идеальной доли.
[RT I 2003, 13, 64 — в силе с 01.07.2003]

(3) [Часть недействительна — RT I 2005, 39, 308 — в силе с 01.01.2006]

(4) Положения части 2 настоящей статьи не применяются, если участник долевой собственности отчуждает идеальную долю недвижимой вещи родственнику по нисходящей линии или родителю.

Статья 74 «Закона о вещном праве» устанавливает правила распоряжения долевой собственностью в целом :

Статья 74. Распоряжение долевой собственностью в целом

(1) Вещь, находящаяся в долевой собственности, может быть отчуждена или обременена, а равно сама вещь или ее хозяйственное назначение могут быть существенно изменены только по соглашению всех участников долевой собственности.

(2) [Часть недействительна — RT I 2003, 13, 64 — в силе с 01.07.2003]

Подведем итоги. Выше я перечислил статьи эстонского законодательства и их содержание, относящиеся к сегодняшней теме.

Из процитированных мной выше статей законов следует, что подвал многоквартирного дома, в котором создано и действует квартирное товарищество, является предметом долевой собственности, как часть строения, необходимая для существования или обеспечения безопасности строения либо предназначенная для совместного использования собственниками квартир.

А так как долевая собственность — это собственность на общую вещь, которая принадлежит одновременно двум или большему числу лиц в идеальных долях, то участники долевой собственности владеют и пользуются общей вещью по соглашению. По закону решение, принимаемое большинством голосов участников долевой собственности, можно выносить в отношении вопросов в рамках обычного владения и пользования общей вещью. Количество голосов при принятии решения зависит от величины доли собственности. Размер выгоды, соответствующий доле участника долевой собственности, на получение которого он имеет право, не может быть уменьшен большинством, указанным в части 1 настоящей статьи, без согласия участника долевой собственности.

Соответственно, решение о том, как использовать подвал многоквартирного дома должно приниматься на общем собрании квартирного товарищества большинством членов квартирного товарищества с учетом величин долей принадлежащей им собственности. Но даже в случае, если за какое-нибудь решение по подвалу (например, решат сломать часть подвальных боксов и сделать вместо них помещение для общих собраний) проголосует большинство членов квартирного товарищества, а часть членов квартирного товарищества с этим решением будет не согласна, так как именно их подвальные боксы, например, попадают под слом, то без согласия этого меньшинства принятое общим собранием решение легко может быть потом оспорено в суде, ибо в данной ситуации явно имеется уменьшение размера выгоды для части участников долевой собственности, с которым они не согласны.

Учитывая это, в большинстве эстонских квартирных товариществ на общих собраниях был принят, утвержден и действует «Порядок пользования местами общего пользования (подвалом, чердаком, коридорами и лестницами)». Контроль за соблюдением данного порядка общее собрание этих квартирных товариществ обычно возлагает на правление квартирного товарищества. Соответственно, если председатель правления действует потом в рамках полномочий, предоставленных правлению квартирного товарищества согласно утвержденного порядка, то никаких претензий к нему быть не должно. Например, обычно именно на правление квартирного товарищества возлагается обязанность показать новым членам квартирного товарищества, где находится подвальный бокс, закрепленный за их квартирой. Но понятно, что даже в данной ситуации у председателя правления нет права передавать в пользование одному члену квартирного товарищества подвальный бокс, который уже закреплен за квартирой другого члена квартирного товарищества, если только тот предварительно не дал на это своего письменного согласия.

В заключение отмечу, что члены квартирного товарищества обязаны использовать подвал, как предмет долевой собственности, исключительно по его целевому назначению, то есть только для хранения личных вещей и всяких «варений-солений». Это вытекает из требований части 2 статьи 10 «Закона о квартирной собственности», которую я процитировал выше. Соответственно самоуправство отдельных членов квартирного товарищества, пытающихся устроить в общем подвале или в границах выделенного им подвального бокса мастерскую, баню, тренажерный зал или склад для крупногабаритной мебели, должно правлением квартирного товарищества пресекаться.

Предвижу, что часть читателей моего блога, дойдя до предыдущего абзаца, сперва начнет возмущаться, а потом озадачится вопросом, как им же все-таки поступить в случае, если в голову пришла идея — устроить в подвале комиссионный магазин или, например, швейную мастерскую, то есть изменить хозяйственное назначение подвала. Именно для таких читателей уточняю, в этом случае вам придется заручиться поддержкой всех членов квартирного товарищества, так как хозяйственное назначение вещи, находящейся в долевой собственности, может быть существенно изменено только по соглашению всех участников долевой собственности.

2 thoughts on “Имеет ли право председатель правления квартирного товарищества единолично распоряжаться подвальными помещениями жилого дома?

  1. Каким документом и где должно быть зафиксировано, какой квартире и какое подвальное помещение ей принадлежит, а также размеры подвала. Разве долевое использование предполагает только использование подвала для хранения личных вещей товарищей или же это всё-таки использование подвальных помещений для поддержания хозяйственной деятельности всего товарищества, т.е. для содержания и обустройства совместных коммуникаций. Не считаю правильным распространения мнения, что каждому собственнику квартиры принадлежит какой-то подвал единолично, если это не зафиксировано в договоре купли-продаже с определением точных данных. В многоквартирных домах просто не возможно выделить всем собственникам по подвалу.

    • Каким документом и где должно быть зафиксировано, какой квартире и какое подвальное помещение ей принадлежит, а также размеры подвала.

      Если изначально, т.е. ещё при проектировании и строительстве многоквартирного жилого дома, проектировщиками были предусмотрены, а строителями соответственно потом были выстроены небольшие (площадью от 2 до 4 м2) боксы для каждой квартиры, имеющейся в доме, чтобы хозяева этих квартир могли хранить в этих подвальных боксах какие-то личные вещи (например, детские коляски или велосипеды, а также соленья-варенья), то эти подвальные боксы всегда фиксировались проектировщиками на строительных чертежах подвального этажа и именно на этих чертежах в советское время было обозначено, где именно в подвале находится бокс, закрепленный за конкретной квартирой, а также какова его полезная площадь. Так во всяком случае было в советское время. Подтверждаю это, как инженер-строитель.

      Но в этом месте, наверное, стоит сразу оговориться и напомнить о том, что индивидуальные боксы для личных нужд в подвалах многоквартирных жилых домов в советское время проектировались только в 2-3-4-5-этажных многоквартирных домах, в в 9-этажных и 16-этажных домах, построенных в советское время, таких индивидуальных боксов для нужд жильцов в подвале не предусматривалось, а подвалы в этих более высотных домах были всегда только чисто техническими, то есть предназначенными только для обслуживания проходящих по ним инженерных коммуникаций. Понятно, что наличие собственного (пусть и небольшого) подвала в многоквартирном доме достаточно сильно повышало в советское время популярность квартир, находившихся в 2-3-4-5-этажных многоквартирных домах, по сравнению с квартирами, находившихся 9-этажных и 16-этажных жилых домах.

      В наше же время при строительстве новых многоквартирных жилых домов проектировщики еще на стадии проектирования рассматривают цокольные и подвальные этажи в качестве идеального места для строительства парковочных мест для автомобилей людей, проживающих в доме, а также для строительства достаточно больших кладовок. Понятно, что в наше время будущим владельцам данных парковочных мест и кладовок приходится приобретать их заранее вместе с покупаемой квартирой. Но, хотя цены этих внутридомовых парковок и кладовок и имеют всегда несколько ноликов, я еще никогда не сталкивался с ситуацией, когда будущий собственник квартиры, купив в наши дни квартиру в новом доме, отказался бы покупать парковочное место или кладовку, предложенные ему маклерами и находящиеся в цокольном этаже этого же дома. И это понятно, ибо и наличие у квартиры собственной парковки, и наличие у квартиры собственной дополнительной кладовки в подвале, в наши дни сильно повышает цену самой квартиры.

      И так, с учетом всего вышеизложенного отвечаю на ваш вопрос. Какой квартире и какое именно подвальное помещение ей принадлежит, а также размер этого подвального помещения фиксируется строительными проектами, то есть строительной документацией — советского времени или современной. Образцы современных планов подвальных и цокольных этажей с обозначенными на них подвальными боксами и парковками можно увидеть по ссылкам — этой , этой или этой . Если же на строительном плане цокольного или подвального этажа, имеющемся у вас, никаких индивидуальных подвальных боксов не видно, то это означает только одно — подвальный этаж вашего дома был в прошлом и остается до сих пор чисто техническим, то есть предназначенным исключительно для обслуживания внутридомовых инженерных коммуникаций, а индивидуальные подвальные боксы в нем никогда не были предусмотрены.

      Разве долевое использование предполагает только использование подвала для хранения личных вещей товарищей или же это всё-таки использование подвальных помещений для поддержания хозяйственной деятельности всего товарищества, т.е. для содержания и обустройства совместных коммуникаций.

      В целом долевое использование подразумевает 100%-ую договоренность всех членов квартирного товарищества о том, как они совместно намерены использовать использовать подвальные или чердачные помещения, имеющиеся в доме. Но даже при наличии такой договоренности было бы желательно все-таки было бы учитывать изначальное целевое назначение подвала, имеющегося в вашем доме. Если в подвале вашего индивидуальные подвалы изначально предусматривались проектировщиками и строителями, то я лично не вижу ничего плохого в том, что жильцы таких домов и впредь будут использовать принадлежащие им подвальные помещения для хранения личных вещей и «солений-варений». Если же подвал вашего дома изначально всегда был техническим, то вы, конечно, можете попробовать изменить его назначение, заказав сперва соответствующий строительный проект, а потом перестроив по этому проекту подвал под какие-то другие цели, но я бы все-таки не рекомендовал бы вам этого делать. Но это только мое личное мнение! А решающее слово в данном случае остается всегда за проектировщиками.

      Не считаю правильным распространения мнения, что каждому собственнику квартиры принадлежит какой-то подвал единолично, если это не зафиксировано в договоре купли-продаже с определением точных данных. В многоквартирных домах просто не возможно выделить всем собственникам по подвалу.

      Я бы не был столь категоричным на этот счет. Я считаю, что в данном случае все зависит от конкретного дома и конкретного строительного проекта. Если индивидуальные боксы в подвале конкретного дома были предусмотрены в свое время строительным проектом, тогда жильцы такого дома вправе и в наше время рассчитывать на то, что они при соответствующей договоренности между собой получат в личное пользование по небольшому боксу в подвале своего дома. И то, что ваш дом был построен до 1940 года или в советское время, отнюдь не означает автоматически, что собственник каждой квартиры такого дома не может иметь в подвале свой персональный бокс-кладовку для хранения каких-то своих личных вещей. Правда, в то же время это отнюдь не означает и того, что он сможет закрепить право собственности на этот подвальный бокс за собой, сделав соответствующую запись в крепостной книге, так как в старых домах подобное закрепление собственности выглядит маловероятным, а вот в домах новой постройки, где это «зафиксировано в договоре купли-продаже с определением точных данных», вероятно, эту запись вполне можно сделать. Ну, а жильцы старых многоквартирных домов с техническими подвалами, на мой взгляд, вероятно, не вправе рассчитывать ни на первое, то есть на подвальный бокс, полученный в пользование, ни на второе, то есть на закрепление своего права собственности на подобный бокс.

Оставьте комментарий