Несколько дней назад читатель по имени Роман прислал мне мэйл следующего содержания:
“Добрый день! Насколько я слышал, отопительная система не принадлежит собственнику квартиры, то есть ремонт батареи производится за счёт товарищества. У меня такая ситуация, мне надо было установить прокладки на места крепления батареи к стене. Из-за их отсутствия батарея при нагревании тикала как часы. Вероятно, что эти прокладки забыли установить при постройке дома, а дом был построен в 2007 году. Почти всё время квартира сдавалась в аренду. В фирме, которая обслуживает наш дом, сказали это будет сделано за счёт товарищества, а потом, как оказалось, фирма спросила у нашего правления за чей счёт ремонт и им ответили, что за мой, и фирма прислала счёт мне. Правление говорит, что мы сами виноваты, может быть, мы встали на батарею и из-за этого прокладки выскочили. Правда, странно звучит?”
Да, согласен. Звучит странно.
Напомню содержание статей 1 и 2, а также части 1 статьи 8 “Закона о квартирной собственности” :
——————————————
Статья 1. Понятие квартирной собственности
(1) Квартирная собственность — это право собственности на реальную часть жилого дома, соединенную с идеальной долей в долевой собственности, к которой относится реальная часть.
В части неурегулированных вопросов в отношении квартирной собственности применяются положения Закона о вещном праве, касающиеся недвижимой собственности.
(2) Предметом долевой собственности в значении настоящего Закона являются земельный участок, а также части и оборудование строения, которые в соответствии с частью 2 статьи 2 настоящего Закона не относятся к реальной части ни одной из квартирных собственностей и не находятся в собственности третьих лиц.
(3) Реальные части строения и идеальные доли в долевой собственности, являющиеся предметом квартирной собственности, не могут быть отчуждены, обременены и завещаны отдельно друг от друга.
(4) Квартирные собственности должны быть в границах одной недвижимой вещи.
Статья 2. Реальная часть предмета квартирной собственности
(1) Реальной частью предмета квартирной собственности являются разграниченные жилые или нежилые помещения и относящиеся к ним части строения, которые могут использоваться в отдельности и быть изменены, удалены или добавлены без причинения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника квартиры либо без изменения внешнего вида здания. К реальной части предмета квартирной собственности может относиться также часть гаража, обозначенная устойчивой маркировкой.
(2) Реальной частью предмета квартирной собственности не являются строение и его части, а также оборудование, необходимое для существования или обеспечения безопасности строения либо предназначенное для совместного использования собственниками квартир, также в случае, если они находятся в границах реальной части предмета квартирной собственности.
Статья 8. Объединение собственников квартир
(1) Собственники квартир могут на основании соглашения регулировать связанные с предметом долевой собственности правоотношения (объединение собственников квартир) способом, отличным от положений настоящего Закона, за исключением случая, когда эти действия прямо исключаются законом. В случае принятия собственниками квартир решения об учреждении квартирного товарищества в соответствии с требованиями Закона о квартирных товариществах, они осуществляют управление предметом долевой собственности согласно Закону о квартирном товариществе с момента возникновения правоспособности у квартирного товарищества. В указанном в предыдущем предложении случае, в отношении управления предметом долевой собственности, положения настоящего Закона применяются настолько, насколько они не противоречат Закону о квартирных товариществах.
——————————————
А также напомню содержание статьи 2 “Закона о квартирных товариществах”
——————————————
Статья 2. Понятие квартирного товарищества
(1) Квартирное товарищество — это установленное Законом о квартирной собственности и созданное собственниками квартир некоммерческое товарищество, целью которого является совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строениях и земельном участке, являющихся частью объекта квартирной собственности, и представление общих интересов членов квартирного товарищества.
(2) Квартирным товариществом в значении настоящего Закона является также некоммерческое товарищество, созданное собственниками права квартирной застройки в целях совместного хозяйственного обслуживания идеальных долей в праве квартирной застройки, являющимися частью объекта прав квартирной застройки.
——————————————
Согласно статей 1 и 2 “Закона о квартирной собственности” реальной частью предмета квартирной собственности являются разграниченные жилые или нежилые помещения и относящиеся к ним части строения, которые могут использоваться в отдельности и быть изменены, удалены или добавлены без причинения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника квартиры либо без изменения внешнего вида здания. В то же время реальной частью предмета квартирной собственности не являются строение и его части, а также оборудование, необходимое для существования или обеспечения безопасности строения либо предназначенное для совместного использования собственниками квартир, также в
случае, если они находятся в границах реальной части предмета квартирной собственности.
Понятно, что система отопления многоквартирного дома, включая стояки, разводку, радиаторы вместе с креплениями – это оборудование, необходимое для существования или обеспечения безопасности строения либо предназначенное для совместного использования собственниками квартир, также в случае, если они находятся в границах реальной части предмета квартирной собственности, не является реальной частью предмета квартирной собственности.
В то же время ответственность за совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строениях и земельном участке, являющихся частью объекта квартирной собственности, а также представление общих интересов членов квартирного товарищества согласно пункта 1 статьи 8 “Закона о квартирной собственности” и согласно пункта 1 статьи 2 “Закона о квартирных товариществах” несёт только квартирное товарищество и несёт оно эту ответственность за свой счёт. Соответственно, если что-то в системе отопления многоквартирного дома не работает, устранить возникшую проблему обязано квартирное товарищество.